Chuyển mục đích sử dụng đất là một trong những thủ tục hành chính phức tạp và khó khăn nhất trong lĩnh vực đất đai. Luật Minh Khuê tư vấn và giải đáp một số vướng mắc về chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định hiện nay:
Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo quy định tại Điều 57, Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định như sau:
"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."
Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP:
"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."
Thưa luật sư, Nhà tôi có một mảnh đất 990m2, ở huyện Củ Chi, xã Tân Thạnh Đông, chưa lên thổ cư. Nay tôi muốn xây hồ xi măng, một cái chòi tôn để nuôi và trông coi cá cảnh có được không? Và cần làm những thủ tục gì để được cấp phép chăn nuôi. Xin luật sư giải đáp thắc mắc.
=> Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi chưa nắm rõ được mảnh đất 990 m2 mà bạn đang sử dụng là đất nông nghiệp, đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm hay đất nuôi trồng thủy sản,... Chính vì vậy, trong trường hợp này:
Thứ nhất, đất bạn đang sử dụng là đất bạn đang sử dụng được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 57 Luật đất đai năm 2013 thì bạn được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bạn cần làm hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện để xin chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Trong thời hạn không quá 15 ngày, bạn sẽ nhận được quyết định (thông báo) từ phòng Tài nguyên và môi trường về việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ hai, đất bạn đang sử dụng không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 thì bạn không được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất đang sử dụng sang đất chăn nuôi.
Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi đang tính mua lại 100 m2 đất từ 700m2 đất nông nghiệp của 1 người bạn ở đường vành đai 2 thành phố Hồ Chí Minh, bây giờ tôi nên làm gì để mua và chuyển 100m2 này thành đất thổ cư ? Mong luật sư trả lời giúp tôi, cảm ơn!
=> Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
Như vậy, bạn đang muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ sở hữu mảnh đất, hợp đồng chuyển nhượng phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định thì mới có hiệu lực pháp luật.
Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn cần thực hiện việc sang tên của bạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời, bạn là hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 là chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Trong thời hạn không quá 15 ngày, bạn sẽ nhận được quyết định (thông báo) từ phòng Tài nguyên và môi trường về việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Thưa luật sư, xin hỏi: Đất ông tôi để lại được nhà nước cấp sử dụng là đất lúa, thời hạn sử dụng đến tháng 9 năm 2017. Cơ quan cấp là Huyện Hòa Vang, Thành Phố Đà Nẵng. Khi Thành Phố chia lại Quận Huyện, mảnh đất đó bây giờ thuộc Quận Liên Chiểu quản lý. Cha tôi muốn chuyển quyền sử dụng đất lúa sang đất khác, thì thủ tục pháp lý như thế nào là đúng ? Xin Luật sư tư vấn giúp.
=> Trong trường hợp này, cha bạn muốn chuyển mục đích trồng lúa sang đất khác, theo đó, theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013 thì cha bạn chỉ được phép chuyển đất trồng lúa trực tiếp sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; hoặc chuyển sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; hoặc chuyển sang đất phi nông nghiệp. Nếu cha bạn muốn chuyển sang loại đất khác mà không phải một trong các loại đất trên thì cha bạn cần căn cứ vào các trường hợp được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Điều 57, nếu không thuộc các trường hợp này, cha bạn sẽ không được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Cha bạn cần làm hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện để xin chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Trong thời hạn không quá 15 ngày, cha bạn sẽ nhận được quyết định (thông báo) từ phòng Tài nguyên và môi trường về việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Thưa luật sư, xin Luật sư vui lòng cho hỏi Quy trình để lên được đất thổ cư ạ. Có phải từ đất lúa rồi lên đất trồng cây lâu năm rồi mới lên được đất thổ cư không ạ? Chân thành cảm ơn!
=> Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 thì bạn đươc phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Trong đó, đất trồng lúa được xem là đất nông nghiệp, còn đất thổ cư là đất phi nông nghiệp. Chính vì vậy, trong trường hợp này, bạn có thể chuyển trực tiếp từ đất trồng lúa sang đất thổ cư.
Hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện để xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Trong thời hạn không quá 15 ngày, bạn sẽ nhận được quyết định (thông báo) từ phòng Tài nguyên và môi trường về việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Thưa luật sư, Tôi mong luật sư tư vấn cho tôi vấn đề sau: gia đình tôi có mảnh đất tự khai hoang và đã canh tác nhiều năm nay nhưng chưa có bìa đỏ và cũng không có gia đình nào tranh chấp mảnh đất đó của gia đình tôi. Nay có công trình mương đập đang thi công đi qua mảnh đất đó của gia đình tôi, và có đi qua đất của nhiều gia đình khác nhưng mảnh đất của gia đình khác đó, có bìa đỏ nên đã được đền bù thỏa đáng. Trong khi đó gia đình tôi chưa được đền bù. Vậy cho tôi hỏi gia đình tôi có được đền bù như những gia đình khác không? tôi xin cảm ơn.
=> Theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và quy định tại các Điều 100, Điều 101 Luật này. Khi nhà nuwoscc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì mục đích quốc gia thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp thì vẫn sẽ được bồi thường khi nhà nước thu hồi.
Như vậy, trường hợp này, gia đình bạn cần chứng minh được mảnh đất gia đình bạn sử dụng nhiều năm, tự khai hoang, sử dụng ổn định lâu dài, có xác nhận quả Ủy ban nhân dân cấp xã, phường là không có tranh chấp hoặc có các Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của gia đình bạn thì gia đình bạn sẽ được bồi thường như những hộ gia đình khác. Ngược lại, nếu gia đình bạn không đáp ứng được các điều kiện trên thì gia đình bạn sẽ không được bồi thường.
Xin Chào luật sư, Mẹ vợ tôi có một mảnh đất đứng tên mẹ vợ, cho vợ chồng tôi để làm nhà, mà tôi đứng tên cả vợ và chồng như thế có được và mất thuế không? xin cảm ơn!
=> Theo như thông tin bạn cung cấp thì vợ chồng bạn được mẹ vợ cho mảnh đất để làm nhà, theo đó, mẹ vợ bạn cho mảnh đất cho cả hai vợ chồng bạn thì trường hợp này tài sản này là tài sản chung của vợ chồng bạn. Căn cứ theo khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình thì tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác. Có nghĩa là, vợ chồng bạn có thể thỏa thuận để một người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên về nguyên tắc thì tài sản này vẫn phải đứng tên cả hai vợ chồng bạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 quy định cụ thể những trường hợp có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế như sau: "Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."
Như vậy, trong trường hợp này, khi mẹ vợ bạn cho vợ chồng bạn mảnh đất thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
